Imóvel de R$ 400.000 financiado em 240 meses: total pago acima de R$ 940.000. Juros puros: mais de R$ 540.000. O número que o banco não coloca no banner.
Contexto
Existe um número que os bancos preferem que você não calcule. Não é difícil de calcular — você só precisa de uma calculadora e a paciência de multiplicar parcela por meses. Mas ele é conveniente não aparecer no anúncio, na vitrrine da agência ou na conversa com o gerente.
Esse número é o total que você paga ao banco ao final de um financiamento de 20 anos.
A conta que quase ninguém faz
Imóvel de R$ 400.000. Financiamento a 10,72% ao ano pelo sistema de amortização SAC, em 240 meses. Entrada de 20% — R$ 80.000 pagos à vista. Valor financiado: R$ 320.000.
Somando todas as parcelas ao longo de 20 anos: aproximadamente R$ 630.000.
Somando a entrada de R$ 80.000: R$ 710.000 pagos por um imóvel que custa R$ 400.000.
Os juros puros — o que foi diretamente para o banco sem amortizar nada — ficam acima de R$ 310.000.
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A versão sem entrada
Se o financiamento for de R$ 400.000 sem entrada — para quem não tem o capital de entrada e usa o FGTS apenas como amortização —, o custo total de juros supera R$ 540.000. O total pago ao banco ultrapassa R$ 940.000 por um bem avaliado em R$ 400.000.
Mais de 2,3 vezes o valor do imóvel.
O custo de 30 anos
Para prazos de 360 meses — 30 anos — a matemática é ainda mais desfavorável. A amortização do principal é mais lenta, e os juros acumulam por mais tempo. O total pago chega a 2,5 a 3 vezes o valor do imóvel, dependendo da taxa.
Quem financia pelo prazo máximo disponível não está economizando na parcela. Está pagando o imóvel três vezes ao banco.
A versão consórcio
Consórcio imobiliário de R$ 400.000 com taxa de administração de 20% em 180 meses: custo total de R$ 80.000 — independente de prazo, independente de Selic, independente de inflação bancária.
Diferença em relação ao financiamento: mais de R$ 460.000.
Com R$ 460.000, você compraria um segundo imóvel do mesmo valor, teria uma reserva financeira para 10 anos, ou aceleraria a aposentadoria em uma década.
A desvantagem real do consórcio que não pode ser ignorada
O consórcio não entrega o imóvel na assinatura. Você depende de sorteio ou lance para ser contemplado. Em média, cotistas sem lance ativo são contemplados entre 30% e 70% do prazo total do grupo — o que pode significar de 5 a 10 anos de espera.
Para quem tem urgência real, o financiamento pode ser a resposta mais adequada — mesmo com o custo alto.
Para quem está em fase de planejamento e tem 2 a 5 anos de horizonte, a diferença de custo muda tudo.
Linha do tempo comparativa
Financiamento × Consórcio
Duas rotas para o mesmo imóvel. Uma cobra juros por 35 anos. A outra encerra em 16 — sem banco.
Linha 1
Financiamento Imobiliário
Juros 10% a.a.
35 anos
Custo: até 2x o valor do imóvel.
Linha 2
Consórcio Imobiliário
Taxa média de 1,5% a.a.*
6 anos
Estimativa de 50% das cotas contempladas
12 anos
Estimativa de 100% das cotas contempladas
16 anos
Encerrado. Sem banco.
Carta contemplada com entrada média próxima de 47% baseada em portfólio real NEUTRA (223 cartas disponíveis para análise, sendo 189 de imóveis). Consórcio com taxa adm. média 1,5% a.a. e fundo reserva 2% — correção INCC mantém poder de compra. Financiamento referencial a 10% a.a. (Banco Central, mai. 2026). Simulação educativa. Valores reais variam. Não constitui oferta ou garantia.
Comparativo educativo NEUTRA. Valores e prazos referenciais de mercado em 2026; condições reais variam por administradora, banco, grupo e perfil do cliente.
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