Déficit habitacional no Brasil e o papel estrutural do consórcio

Existem no Brasil aproximadamente 7,8 milhões de famílias sem moradia adequada. É o déficit habitacional — número calculado pela Fundação João Pinheiro em parceria com o IBGE, que mede a diferença entre a demanda por moradia e a oferta disponível em condições adequadas.

Esse número não é abstrato. Ele representa famílias em situação de coabitação involuntária, em habitações precárias, com ônus excessivo de aluguel ou em imóveis inadequados.

O déficit habitacional brasileiro tem quatro componentes: coabitação familiar — famílias que vivem na mesma residência por necessidade, não por escolha; habitação precária — domicílios improvisados ou com estrutura inadequada; ônus excessivo de aluguel — famílias que pagam mais de 30% da renda em aluguel; e adensamento excessivo — mais de três moradores por dormitório.

O componente mais relevante para a classe média é o ônus excessivo de aluguel, que afeta milhões de famílias com renda entre 2 e 5 salários mínimos.

O financiamento imobiliário bancário convencional exige entrada de 20% a 30%, comprovação de renda formal e aprovação de crédito. Para uma família com renda de R$ 5.000 que paga 35% de aluguel, a entrada de 20% em um imóvel de R$ 250.000 representa R$ 50.000 — um valor fora do alcance sem acumulação prévia.

O sistema bancário foi desenhado para quem já tem patrimônio acumulado. Não para quem está tentando construir o primeiro.

O consórcio imobiliário não exige entrada. Não exige análise de crédito no momento da adesão. Permite a qualquer família começar a acumular cotas mensais — construindo o direito a uma carta de crédito ao longo do tempo.

Para uma família com renda de R$ 5.000 que hoje paga R$ 1.500 de aluguel, entrar num consórcio de R$ 200.000 com parcela de R$ 1.200 representa a diferença entre 20 anos de aluguel sem patrimônio e 15 anos de acumulação com saída no imóvel próprio.

O consórcio não resolve necessidade habitacional imediata. Quem não tem onde morar hoje não pode esperar 2 ou 3 anos pela contemplação. O programa habitacional de emergência — Minha Casa Minha Vida na faixa de subsídio — cumpre esse papel para as famílias de renda mais baixa.

O consórcio é instrumento de planejamento para quem tem renda suficiente para pagar aluguel e parcela simultaneamente, ou para quem está em coabitação temporária e tem horizonte de prazo para esperar a contemplação.

60 anos de história do sistema de consórcios no Brasil mostram um modelo que funcionou para milhões de famílias que o sistema bancário não servia. Não porque era caridade — porque era financeiramente eficiente.

O déficit habitacional não será resolvido apenas com política pública. Será resolvido pela combinação de instrumentos adequados com planejamento individual. O consórcio é um desses instrumentos.